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Idées et conseils

Prêts hypothécaires à taux fixe ou à taux variable

Novembre 2021 – Temps de lecture : 15 min

Points à retenir

  • Il existe deux principaux types de prêts hypothécaires : les prêts à taux fixe et les prêts à taux variable.

  • Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe, votre taux d’intérêt et vos versements demeurent les mêmes pendant toute la durée du prêt.

  • Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d’intérêt peut fluctuer selon le taux d’intérêt préférentiel du prêteur.

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Comment fonctionne un prêt hypothécaire à taux fixe?

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe, vos versements hypothécaires et le taux d’intérêt demeurent les mêmes tout au long de la durée de votre prêt.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire à taux variable?

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable, vos versements hypothécaires demeureront les mêmes tout au long de la durée de votre prêt, mais le taux d’intérêt peut fluctuer en fonction du taux d’intérêt préférentiel.

Comparaison des prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable

Type de prêt hypothécaire
Prêt hypothécaire à taux fixe
Prêt hypothécaire à taux variable
Avantages

Comme le taux d’intérêt reste le même, vous saurez toujours quand vous aurez terminé de rembourser votre prêt hypothécaire.

Plus facile à comprendre qu’un prêt hypothécaire à taux variable.

Vous saurez en toute confiance quel montant budgétiser pour les versements hypothécaires.

Le taux d’intérêt initial est souvent inférieur à celui d’un prêt hypothécaire à taux fixe.

Un paiement initial plus bas pourrait vous aider à obtenir un prêt plus élevé.

Si le taux préférentiel du prêteur diminue, votre taux d’intérêt diminue et une plus grande partie de vos paiements servira à rembourser le capital.

Vous pouvez passer à un prêt hypothécaire à taux fixe en tout temps.

Préoccupations

Le taux d’intérêt initial est souvent plus élevé que celui d’un prêt hypothécaire à taux variable.

Le taux d’intérêt est immobilisé pour toute la durée de votre prêt hypothécaire.

Si vous résiliez votre prêt hypothécaire pour quelque raison que ce soit, votre pénalité pourrait être supérieure à celle qui est prévue pour un prêt hypothécaire à taux variable.

Si le taux préférentiel du prêteur augmente, votre taux d’intérêt augmentera et une plus petite partie de vos versements sera consacrée au capital, ce qui pourrait augmenter le temps nécessaire pour rembourser votre prêt hypothécaire.

Un prêt hypothécaire à taux variable est-il meilleur qu’un prêt hypothécaire à taux fixe?

Si l’incertitude financière associée à un prêt hypothécaire à taux variable ne vous fait pas peur, cette option pourrait être optimale dans un contexte de faibles taux d’intérêt. En effet, son taux est susceptible d’être inférieur à celui d’un prêt hypothécaire à taux fixe, ce qui peut vous faire économiser beaucoup d’argent. 

Cependant, si vous aimez avoir la certitude que vos versements hypothécaires demeureront les mêmes, peu importe la fluctuation des taux hypothécaires, un prêt hypothécaire à taux fixe est votre meilleur choix.

Est-il possible de passer d’un prêt hypothécaire à taux variable à un prêt hypothécaire à taux fixe?

Vous pouvez modifier votre type de taux d’intérêt à la fin de la durée de votre prêt hypothécaire, au moment de le renouveler. 

Certains prêteurs vous permettent également de passer d’un taux variable à un taux fixe pendant la durée initiale du prêt.

Est-il possible de négocier un taux d’intérêt hypothécaire?

La réponse courte est oui, mais pas toujours. 

Vous pourriez peut-être négocier un peu le taux d’intérêt. Il est avantageux de comparer les taux des divers prêteurs. Si vous trouvez un taux inférieur ailleurs, n’hésitez pas à demander à votre prêteur s’il peut égaler ce taux ou faire mieux. 

Souvent, vous aurez une négociation plus fructueuse si votre demande de prêt hypothécaire est intéressante. C’est-à-dire, si vous avez une bonne mise de fonds initiale et de bons antécédents de crédit, un revenu stable et un faible ratio d’amortissement de la dette. Si vous avez déjà d’autres produits avec le prêteur (p. ex. placements, assurance ou même une carte de crédit), vous pourriez aussi obtenir un meilleur taux.

Remboursement anticipé et pénalités

Le remboursement anticipé est le montant que vous versez sur votre hypothèque en plus des versements réguliers, sans avoir à payer de pénalité. Ce montant varie selon le prêteur hypothécaire. 

Votre prêteur hypothécaire peut vous imposer une pénalité pour remboursement anticipé si vous :

  • Payez plus que le montant supplémentaire autorisé pour votre prêt hypothécaire
  • Résiliez votre contrat de prêt hypothécaire
  • Transférez votre prêt hypothécaire à un autre prêteur avant la fin de la durée de votre prêt
  • Remboursez la totalité de votre prêt hypothécaire avant la fin de la durée de votre prêt, y compris lorsque vous vendez votre maison

Vous paierez probablement une plus grosse pénalité dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe. La pénalité est habituellement établie selon le différentiel de taux d’intérêt, c’est-à-dire la différence entre votre taux immobilisé initial et le taux d’intérêt que votre prêteur demande actuellement. Demandez à votre prêteur une ventilation claire des coûts du différentiel de taux d’intérêt. 

Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, la pénalité pour remboursement anticipé sera probablement beaucoup moins élevée; elle correspond habituellement à environ trois mois de paiement d’intérêt. Cependant, encore une fois, communiquez avec votre prêteur pour connaître le calcul exact de la pénalité.

Modèles de prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable

  • Prêt hypothécaire ouvert à taux fixe

    Il vous permet d’effectuer un remboursement anticipé en totalité ou en partie et de passer à une autre durée du prêt hypothécaire à tout moment, sans pénalité. Il est semblable à un prêt hypothécaire ouvert à taux variable, sauf que le taux d’intérêt sera immobilisé pour toute la durée du prêt hypothécaire.

  • Prêt hypothécaire fermé à taux fixe

    Votre taux d’intérêt et vos versements demeureront les mêmes selon la durée que vous avez choisie. Dans ce type de situation, le taux d’intérêt est souvent inférieur à celui des options à taux ouvert, de sorte qu’il peut être plus approprié si votre budget est serré. De plus, il est impossible de rembourser entièrement, de refinancer ou de renégocier le prêt avant la fin de la durée sans s’exposer à une pénalité.

  • Prêt hypothécaire ouvert à taux variable

    Vous pouvez faire autant de remboursements anticipés que vous le voulez, rembourser tout le solde ou passer à une autre durée en tout temps, sans pénalité.

  • Prêt hypothécaire fermé à taux variable

    Vos versements demeureront habituellement les mêmes pour toute la durée du prêt hypothécaire et vous aurez accès à des options de remboursement anticipé limitées. Pour ce type de prêt hypothécaire, demandez à votre prêteur si vous pouvez faire des versements de montants forfaitaires, de quel montant et quand.

  • Prêt hypothécaire à taux et à versements variables

    Votre taux d’intérêt et vos versements s’ajustent automatiquement chaque mois au fil des fluctuations des taux d’intérêt.

  • Prêt hypothécaire multitaux fermé

    Votre taux d’intérêt et vos versements s’ajustent automatiquement tous les six mois.

Incidence du taux préférentiel sur les taux hypothécaires variables

Le taux préférentiel de la Banque du Canada est le taux d’intérêt que la plupart des grandes banques canadiennes imposent à leurs meilleurs clients. Le taux préférentiel varie en fonction du rendement de l’économie canadienne et des prévisions d’inflation. 

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable, le taux d’intérêt que vous payez est directement lié au taux préférentiel et fluctuera en fonction de celui-ci. 

Si le taux préférentiel baisse, une plus grande partie de vos versements est affectée au capital. Cela signifie que vous remboursez votre prêt hypothécaire plus rapidement

Cependant, si le taux préférentiel augmente, une plus grande partie de vos versements est affectée à l’intérêt couru plutôt qu’au capital, ce qui signifie qu’il vous faudra peut-être plus de temps pour payer votre maison. Si le taux préférentiel atteint un pourcentage précis ou un point critique (indiqué dans votre contrat hypothécaire), votre prêteur peut augmenter le montant de vos versements pour veiller à ce que vous remboursiez votre prêt hypothécaire avant la fin de la période d’amortissement. 

Si vous avez un budget serré, une augmentation de vos versements hypothécaires pourrait avoir une incidence sur votre capacité d’effectuer vos versements ou de prendre en charge d’autres dépenses du ménage.

Qu’est-ce qu’un taux plafond?

Pour vous protéger en cas de hausse des taux d’intérêt, vous pouvez poser des questions à votre prêteur au sujet du taux plafond. Il s’agit du taux d’intérêt maximal que votre prêteur peut appliquer à votre prêt hypothécaire. Même si les taux d’intérêt augmentent, vous n’aurez pas à payer plus que le plafond établi.

Comparaison historique des prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable

Les prêts hypothécaires à taux variable se sont toujours révélés moins chers. Cela dit, selon l’association Professionnels hypothécaires du CanadaOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre , environ 77 % de tous les prêts hypothécaires sont à taux fixe, tandis que le reste est à taux variable (18 %) ou une combinaison de taux fixe et variable (5 %). 

Et maintenant?

Maintenant que vous avez une meilleure compréhension des prêts hypothécaires à taux fixe et à taux variable, vous pouvez communiquer avec votre conseiller et un consultant en planification du crédit pour :

  • Discuter du type de prêt hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins

  • Poser des questions sur les taux d’intérêt hypothécaires concurrentiels

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