Lorsqu’il s’agit de profiter des programmes conçus pour aider les acheteurs d’une première propriété, un petit coup de pouce peut faire toute la différence, surtout si vous envisagez d’acheter dans certaines des villes les plus chères du Canada.
En janvier 2025, on estimait que le prix moyen des propriétés au Canada pourrait atteindre 734 200 $ cette année et devrait continuer d’augmenter au cours des deux prochaines années. Ce montant est souvent beaucoup plus élevé dans des marchés très prisés, comme Toronto et Vancouver. Bref, acheter une maison coûte cher. Il est donc important pour les acheteurs d’une première propriété de tirer parti des crédits d’impôt, des subventions, des remises et des mesures incitatives qui peuvent contribuer à réduire les coûts.
Vous songez à acheter votre première maison? La bonne nouvelle est qu’il existe plusieurs programmes qui peuvent vous aider à réaliser votre rêve de devenir propriétaire.
Programmes fédéraux
Le gouvernement du Canada offre trois programmes pour aider les acheteurs d’une première propriété : le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH), le régime d’accession à la propriété (RAP) et le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP).
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)
Comme son montant a doublé en 2022, le CIAPH permet maintenant aux acheteurs d’une première propriété admissibles de demander un crédit de 10 000 $ sur leur déclaration de revenus, ce qui représente un remboursement d’impôt de 1 500 $. Cette somme peut servir à couvrir des frais tels que les honoraires juridiques et les frais de déménagement ou de clôture.
Vous pourriez être admissible si vous et votre conjoint avez acheté une maison qui répond aux critères du gouvernement. Une exigence importante est que vous ne devez pas avoir vécu dans une autre maison dont vous étiez propriétaire au cours des quatre années précédant l’achat de celle-ci. Une exception à cette exigence s’applique si vous êtes une personne handicapée.
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Les acheteurs d’une première habitation peuvent également être admissibles au RAP. Ce programme d’État vous permet de retirer de l’argent de votre REER pour acheter ou construire une maison.
Cette maison peut être pour vous-même ou pour une personne apparentée ayant une invalidité, et vous devez satisfaire aux critères du gouvernement pour être admissible au RAP. Si vous l’êtes, vous pouvez emprunter jusqu’à 60 000 $ sans intérêt à partir de votre REER. Il s’agit d’un montant par personne. Par conséquent, si vous achetez la maison avec votre conjoint, vous pourriez ensemble être admissibles à 120 000 $ pour financer votre maison, en tant que couple.
Contrairement à d’autres retraits anticipés de votre REER, le RAP n’est pas considéré comme un revenu imposable, à condition que vous réinvestissiez les sommes retirées dans un délai de 15 ans. Tout montant non remboursé sera traité comme un revenu imposable pour l’année en question.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) est un compte d’épargne offert par le gouvernement fédéral depuis 2023. Il permet aux Canadiens d’épargner en vue de l’achat de leur première maison, tout en offrant des avantages fiscaux et d’autres mesures incitatives pour les aider à accéder à la propriété.
Les participants disposent d’un plafond de cotisation annuel de 8 000 $ par année. Le plafond de cotisation à vie est de 40 000 $.
Les CELIAPP sont généralement conçus pour être souples, simples d’utilisation et libres d’impôt. Il est notamment possible d’effectuer des transferts automatisés à partir de votre compte chèques ordinaire et de faire le suivi de vos progrès vers votre objectif. Ils fonctionnent un peu comme un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) ou un compte d’épargne libre d’impôt (CELI), car ils combinent les caractéristiques des deux régimes.
Programmes provinciaux
En plus des programmes offerts par le gouvernement canadien, plusieurs provinces proposent des mesures pour aider les acheteurs d’une première propriété. Par exemple, la Saskatchewan (site en anglais seulement) offre un crédit d’impôt non remboursable pour l’achat d’une première propriété pouvant atteindre 1 050 $, tandis que le Québec offre un crédit d’impôt pouvant atteindre 750 $ sur les habitations admissibles. La règle des quatre ans s’applique également à ces programmes.
Il existe quelques autres options qui varient d’une province à l’autre et qui peuvent aider les acheteurs d’une première propriété. Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
Si vous avez acheté une maison neuve ou une maison existante ayant fait l’objet de rénovations majeures, vous pourriez demander le remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves.
Cela peut s’appliquer si vous achetez une maison directement auprès du constructeur ou si vous construisez votre propre maison, par exemple. Bien que les modalités changent d’une province à l’autre, vous pourriez avoir droit au remboursement de la taxe provinciale (TVH) ou de la taxe fédérale (TPS) que vous avez payée sur le prix d’achat.
Il est intéressant de noter que ce remboursement est accordé à tous les acheteurs, et pas seulement à ceux qui acquièrent une première habitation. Cependant, si votre première propriété appartient à une catégorie admissible, vous pouvez combiner ce remboursement à d’autres programmes conçus exclusivement pour les nouveaux acheteurs afin de réaliser encore plus d’économies.
Remboursement des droits de mutation immobilière
Dans la plupart des provinces et des villes, vous devrez payer des droits de mutation immobilière lorsque vous achetez une propriété.
Le montant des droits que vous paierez correspond à un pourcentage calculé en fonction du prix payé pour votre maison, ce qui peut représenter plusieurs milliers de dollars en frais de clôture. Les droits de mutation immobilière constituent un paiement initial qui ne peut pas être intégré à votre prêt hypothécaire, il est donc important de considérer l’incidence de cette somme unique sur le coût final de votre propriété.
Toutefois, vous pourriez récupérer une partie ou la totalité de cette somme, car la plupart des provinces offrent un remboursement d’impôt partiel ou complet pour aider les acheteurs d’une première habitation à compenser ce coût.
Programmes municipaux
En plus des mesures offertes aux niveaux fédéral et provincial, il se peut que votre municipalité propose également de l’aide. Ces programmes peuvent être particulièrement utiles dans les marchés où les prix des propriétés sont supérieurs à la moyenne nationale. Par exemple, à Toronto, les acheteurs peuvent recevoir un remboursement supplémentaire des droits de mutation immobilière pouvant atteindre 4 475 $ (site en anglais seulement).
Vous pouvez aussi rester à l’affût de programmes favorisant l’accession à la propriété à prix abordable. Ces programmes ne sont pas réservés aux acheteurs d’une première propriété, mais ils peuvent aider les ménages à faible revenu à acquérir une maison ou, dans certains cas, à acheter une propriété jusqu’à un prix maximal déterminé. En Ontario, des municipalités comme Waterloo, Windsor et Simcoe (sites en anglais seulement) offrent des programmes précis, souvent dans le cadre du programme d’accession à la propriété avec participation à la mise de fonds (site en anglais seulement).
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
En 2023, le gouvernement fédéral mettra à la disposition des Canadiens un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP). Il permet aux particuliers d’économiser de l’argent en vue de l’achat de leur première maison, tout en offrant des avantages fiscaux et d’autres incitatifs pour les aider à se la procurer.
Les CELIAPP sont généralement conçus pour être souples, simples d’utilisation et libres d’impôt, grâce à des caractéristiques comme le transfert automatisé à partir de votre compte de chèques ordinaire et la possibilité d’effectuer facilement un suivi de vos progrès vers votre objectif.
Le premier compte d'épargne-logement libre d'impôt est un nouveau type de compte qui fonctionne un peu comme un régime enregistré d'épargne-retraite (REER) ou un compte d'épargne libre d'impôt (CELI) car il combine les caractéristiques des deux.
Autres éléments à prendre en considération si vous achetez pour la première fois
En plus de connaître les mesures incitatives ou les remboursements auxquels vous pourriez être admissible, il est important d’avoir une vue d’ensemble de ce que vous pouvez vous permettre – en tenant compte des frais de clôture supplémentaires, comme les droits de mutation immobilière.
Calculez votre mise de fonds
Pour commencer, vous devez déterminer le montant que vous pouvez affecter au coût de la maison dès le départ, ce qu’on appelle une mise de fonds. Celle-ci doit représenter au minimum 5 % du prix de la propriété, mais elle peut aller jusqu’à 20 % pour les maisons plus coûteuses. Si vous achetez votre première maison, vous n’aurez pas le produit de la vente d’une maison précédente à investir. Par conséquent, votre mise de fonds proviendra probablement de vos économies.
Obtenez une préapprobation
Il est également recommandé d’obtenir une préapprobation hypothécaire avant de commencer à chercher une maison. Depuis 2018, tous les acheteurs de maison doivent passer un test de résistance hypothécaire, qui vise à prouver à votre prêteur que vous pourrez continuer à effectuer vos paiements mensuels même si les taux d’intérêt augmentent. Depuis juin 2021, cela signifie que vos paiements mensuels sont évalués selon le taux réel d’emprunt ainsi qu’un « taux de résistance » majoré. Votre taux de résistance majoré correspond au plus élevé des deux suivants : 5,25 % ou le taux d’intérêt négocié avec votre prêteur, plus 2 %.
Vous pouvez effectuer votre propre test de résistance au moyen d’un calculateur en ligne ou en établissant vos paiements mensuels au taux de résistance pour vous assurer qu’ils respectent toujours votre budget.
Attendez-vous aux imprévus
Enfin, attendez-vous à rencontrer des imprévus dans votre recherche d’une propriété, surtout dans les marchés plus compétitifs où vous pourriez devoir faire face à une guerre d’enchères pour obtenir la maison de vos rêves. Travailler avec un courtier immobilier d’expérience, faire beaucoup de recherches et s’armer de patience vous aidera au moment de présenter une offre.
L’achat d’une première maison devrait être une expérience stimulante, plutôt que stressante. Grâce à une certaine planification, vous pouvez découvrir quels programmes et mesures incitatives pour l’achat d’une première maison pourraient vous aider financièrement à accéder à la propriété.