Quand vient le temps d’acheter une première propriété, un petit coup de pouce peut vraiment changer la donne, surtout si la propriété rêvée se trouve dans l’une des villes les plus chères du Canada.
En janvier 2025, on estimait que le prix moyen des habitations au Canada pourrait atteindre 734 200 $ au cours des mois suivants et devrait continuer d’augmenter pendant les 2 prochaines années. Dans les marchés très prisés, comme Toronto et Vancouver, le prix moyen est généralement plus élevé. Bref, acheter une maison coûte cher. Il est donc important pour quiconque souhaite acheter une première propriété de tirer parti des crédits d’impôt, des subventions, des remises et des mesures incitatives que le gouvernement met en place pour réduire les coûts liés à l’acquisition d’un bien immobilier.
Vous songez à acheter votre première maison? Découvrez les programmes conçus pour vous aider à devenir propriétaire.
Programmes fédéraux
Le gouvernement du Canada offre 3 programmes pour favoriser l’achat d’une première propriété : le crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH), le régime d’accession à la propriété (RAP) et le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP).
Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)
Depuis que son montant a doublé en 2022, le CIAPH permet aux acheteurs et acheteuses admissibles de demander un crédit de 10 000 $ sur leur déclaration de revenus, ce qui représente un remboursement d’impôt de 1 500 $. Cette somme peut servir à payer les honoraires d’avocat ou de notaire, les frais de déménagement ou de clôture, ainsi que d’autres dépenses.
Afin d’y être admissible, vous devez répondre aux critères du gouvernement. Par exemple, vous ne devez pas avoir habité dans une maison dont vous étiez propriétaire ou dont votre partenaire était propriétaire au cours des 4 années précédant l’achat de votre nouvelle habitation. Vous pourriez cependant faire exception à cette exigence si vous êtes une personne handicapée.
Régime d’accession à la propriété (RAP)
Les personnes qui achètent une première habitation peuvent également être admissibles au RAP. Ce programme gouvernemental vous permet de retirer de l’argent de votre REER pour acheter ou construire une maison.
L’habitation peut être pour vous-même ou pour une personne de votre famille ayant une invalidité. Comme pour le CIAPH, vous devez répondre aux critères du gouvernement pour être admissible au RAP. Le cas échéant, vous pouvez emprunter jusqu’à 60 000 $ sans intérêt sur le montant de votre REER. Précisons que la limite d’emprunt est individuelle. Par conséquent, si vous achetez la maison avec votre partenaire, vous pourriez ensemble être admissibles à 120 000 $ pour financer votre achat en tant que couple.
Contrairement à d’autres retraits anticipés, la somme que vous retirez de votre REER par l’intermédiaire du RAP n’est pas considérée comme un revenu imposable, à condition que vous la réinvestissiez dans un délai de 15 ans. Passé cette échéance, toute somme non remboursée sera traitée comme un revenu imposable pour l’année suivant la fin du délai.
Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Le CELIAPP est offert par le gouvernement fédéral depuis 2023. Il permet aux Canadiens et Canadiennes d’épargner en vue de l’achat de leur première maison, en plus de leur offrir des avantages fiscaux et d’autres incitatifs qui favorisent l’accès à la propriété.
Les personnes qui ouvrent un CELIAPP peuvent y cotiser jusqu’à 8 000 $ par année. Le plafond de cotisation à vie est de 40 000 $.
Le CELIAPP est souple, simple d’utilisation et libre d’impôt. Vous pouvez y transférer de l’argent automatiquement à partir de votre compte chèques et faire aisément le suivi de votre épargne. Le CELIAPP fonctionne un peu comme un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) ou un compte d’épargne libre d’impôt (CELI), car il combine les avantages de ces régimes.
Programmes provinciaux
En plus des programmes offerts par le gouvernement canadien, plusieurs provinces proposent des mesures pour favoriser l’achat d’une première habitation. Par exemple, la Saskatchewan (en anglais seulement) offre un crédit d’impôt non remboursable pouvant atteindre 1 050 $ pour l’achat d’une première propriété, tandis que le Québec offre un crédit d’impôt pouvant atteindre 750 $ sur les habitations admissibles. La règle des 4 ans s’applique également à ces programmes.
D’autres provinces et territoires offrent également des programmes du même genre.
Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves
Si vous achetez une maison nouvellement construite ou une propriété existante qui a été « rénovée en grande partie », vous pouvez demander un remboursement de la TPS/TVH.
Vous pourriez y avoir droit si vous achetez une maison directement auprès d’un constructeur ou si vous faites construire votre habitation, par exemple. Vous pourriez alors être admissible à un remboursement partiel de la taxe provinciale (TVH) ou de la taxe fédérale (TPS) payée lors de l’achat. Le remboursement maximal possible est de 6 300 $. Notez que plusieurs provinces offrent leur propre programme de remboursement de la taxe provinciale, qui s’ajoute au programme fédéral.
Il est important de noter que ce remboursement est offert à toutes les personnes qui achètent une habitation, pas seulement à celles qui achètent pour la première fois. Si votre première propriété se classe dans une catégorie admissible, vous pourriez cependant être en mesure de combiner ce remboursement avec d’autres programmes de remboursement de la TPS/TVH destinés exclusivement aux acheteurs et acheteuses d’une première propriété, et ainsi maximiser vos économies.
Remboursement des droits de mutation immobilière
Dans la plupart des provinces, des territoires et des villes, vous devez payer des droits de mutation immobilière lorsque vous achetez une propriété.
Le montant des droits correspond à un pourcentage du prix payé pour l’habitation, ce qui peut représenter plusieurs milliers de dollars en frais de clôture. Les droits de mutation immobilière doivent être payés au moment de conclure l’achat et ne peuvent pas être intégrés à votre prêt hypothécaire. Il est donc important de considérer l’incidence de ce paiement sur le coût final de la propriété.
Vous pourriez cependant récupérer une partie ou la totalité des droits de mutation immobilière si vous achetez dans une province ou une ville qui offre un remboursement d’impôt partiel ou complet pour compenser ce coût lors de l’achat d’une première habitation.
Programmes municipaux
En plus des mesures offertes aux niveaux fédéral et provincial, vous pourriez bénéficier d’une aide au niveau municipal, ce qui s’avère particulièrement utile dans les marchés où les prix des propriétés sont supérieurs à la moyenne nationale. Par exemple, à Toronto, vous pourriez recevoir un remboursement supplémentaire des droits de mutation immobilière pouvant atteindre 4 475 $ (en anglais seulement).
Renseignez-vous également sur les programmes favorisant l’accession à la propriété à prix abordable, qui visent à aider les ménages à faible revenu à acquérir une maison, ou à favoriser l’achat d’une propriété dont le prix est inférieur au seuil maximal déterminé. En Ontario, des municipalités comme Waterloo, Windsor et Simcoe (sites en anglais seulement) offrent des programmes de ce genre, souvent dans le cadre du programme d’accession à la propriété avec participation à la mise de fonds (en anglais seulement).
Autres éléments à prendre en considération
En plus de connaître les programmes et les remboursements auxquels vous pourriez être admissible, il est important d’avoir une vue d’ensemble de ce que vous pouvez vous permettre – en tenant compte des frais de clôture supplémentaires, comme les droits de mutation immobilière.
Calculez votre mise de fonds
Pour commencer, déterminez le montant que vous pouvez affecter au coût de la maison dès le départ. C’est ce qu’on appelle une mise de fonds. Celle-ci doit représenter au minimum 5 % du prix de la propriété, mais peut aller jusqu’à 20 % pour les maisons plus coûteuses. Si vous achetez votre première maison, vous n’aurez pas le produit de la vente d’une maison précédente à investir. Par conséquent, votre mise de fonds proviendra probablement de vos économies.
Obtenez une préapprobation
Il est également recommandé d’obtenir une préapprobation hypothécaire avant de commencer à chercher une maison. Depuis 2018, toutes les personnes qui souhaitent acheter une habitation doivent passer un test de résistance hypothécaire, qui vise à prouver à votre prêteur que vous pourrez continuer à effectuer vos paiements mensuels même si les taux d’intérêt augmentent. Depuis juin 2021, cela signifie que vos paiements mensuels sont évalués selon le taux réel d’emprunt et selon un « taux de résistance » majoré. Votre taux de résistance majoré correspond au plus élevé des taux suivants : 5,25 % ou le taux d’intérêt négocié avec votre prêteur, plus 2 %.
Vous pouvez effectuer votre propre test de résistance au moyen d’un calculateur en ligne, ou en établissant vos paiements mensuels en fonction du taux de résistance pour vous assurer qu’ils respectent votre budget.
Préparez-vous aux imprévus
Attendez-vous à rencontrer des imprévus dans votre recherche d’une propriété, surtout dans les marchés où la demande est particulièrement forte, et où vous pourriez devoir faire face à une guerre d’enchères. Pour mettre la main sur la maison de vos rêves, faites affaire avec un courtier immobilier d’expérience, renseignez-vous amplement et armez-vous de patience.