C’est le rêve canadien : prendre racine et être propriétaire de sa propre maison. Le processus peut être excitant, mais il peut aussi être stressant – et c’est sans compter le stress d’essayer de mettre la main sur votre maison de rêve dans un marché concurrentiel.
Mais cela ne veut pas dire que c’est impossible. Ce guide vous guidera à travers toutes les étapes du processus. Avec patience et planification, vous vous installerez dans le confort douillet de votre nouvelle maison plus vite que vous ne le croyez.
Étape 1 : Décidez si l’achat d’une maison vous convient
Vous avez bien lu; l’achat d’une maison n’est pas pour tout le monde. Avant de vous engager dans cette voie, prenez un moment pour vous demander si l’accession à la propriété est quelque chose que vous voulez vraiment ou si c’est simplement quelque chose que vous avez l’impression de devoir faire.
Il pourrait être utile de dresser une liste des avantages et des inconvénients de l’accession à la propriété par rapport à la location. Voici quelques exemples :
- Avantage : Posséder sa propre maison peut être synonyme de stabilité, notamment parce que vous n’aurez pas la mauvaise surprise de voir votre propriétaire mettre fin à votre bail.
- Inconvénient : Vous n’aurez pas la souplesse dont dispose un locataire, qui peut simplement déménager avec un court préavis.
- Avantage : Vous accumulerez de la valeur nette dans votre maison chaque mois plutôt que de payer votre propriétaire.
- Inconvénient : Vous devrez faire des réparations, ce qui aurait incombé à votre propriétaire si vous étiez en location.
Étape 2 : Assurez-vous que vous êtes prêt à acheter
Vous êtes peut-être certain de vouloir acheter une maison, mais est-ce le bon moment? Une maison est un engagement à l’égard de la propriété que vous achetez, de la personne avec qui vous l’achetez et de la situation financière dont vous aurez besoin pour payer votre hypothèque et vos autres factures. Personne n’a de boule de cristal, mais votre moi futur pourrait vous remercier de vous poser ces questions maintenant.
Posez-vous les questions suivantes :
Dans quelle mesure mon emploi est-il stable?
Si vous n’êtes pas certain d’avoir un emploi dans quelques mois – ou si vous avez un emploi où votre revenu fluctue énormément –, ce n’est peut-être pas le bon moment pour contracter un prêt hypothécaire.
Est-ce que cela va prendre toutes mes économies?
Si vous dépensez chaque sou pour votre mise de fonds, vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile si une autre dépense importante ou une perte d’emploi survient. Essayez de vous assurer d’avoir toujours un fonds d’urgence distinct correspondant à trois à six mois de frais de subsistance. Si vous ne pouvez pas le faire, il vaudrait peut-être la peine d’épargner un peu plus.
Y a-t-il d’autres changements importants à l’horizon?
Idéalement, vous ne voulez pas acheter une maison et déménager de nouveau six mois plus tard. S’il y a une possibilité que vous deviez déménager bientôt ce n’est peut-être pas judicieux d’acheter une propriété maintenant. Pensez aussi à d’autres changements de vie qui pourraient avoir une incidence sur vos finances et sur vos besoins en matière de propriété, comme avoir des enfants.
Ce déménagement entraînera-t-il d’autres dépenses?
Assurez-vous de vous asseoir et d’établir un budget mensuel pour financer cette nouvelle vie. Commencez par votre paiement hypothécaire, mais n’oubliez pas des choses comme les taxes foncières, les frais de copropriété, l’entretien et les frais cachés, comme le coût d’un trajet plus long, ou la voiture dont vous pourriez avoir besoin si vous déménagez en banlieue.
Tous les Canadiens doivent réussir un « test de résistance financière » avant de pouvoir obtenir un prêt hypothécaire. Cela signifie que votre banque vérifiera si vous pouvez toujours effectuer vos paiements si le taux d’intérêt augmente par rapport à votre taux d’emprunt actuel.
Étape 3 : Préparez votre mise de fonds
L’autre facteur important qui influe sur votre capacité d’acheter votre première maison, c’est si vous êtes en mesure de faire la mise de fonds requise.
Qu’est-ce qu’une mise de fonds?
Il s’agit du paiement initial que vous faites, qui sera versé à votre avocat spécialisé en droit immobilier. Il est déduit de votre prêt hypothécaire total, qui couvre le reste du coût de la maison, appelé le capital.
Quelle est la mise de fonds dont j’ai besoin?
Si vous voulez éviter d’obtenir une assurance prêt hypothécaire – dans le cadre de laquelle le gouvernement agira essentiellement comme cosignataire de votre prêt et exigera des frais –, vous aurez besoin d’au moins 20 % du prix d’achat comme mise de fonds. Si vous achetez une maison de 500 000 $, par exemple, cela signifie que vous devrez avoir épargné au moins 100 000 $. N’oubliez pas : Plus vous pouvez avancer d’argent au départ, moins le prêt hypothécaire sera élevé et moins vous paierez d’intérêt à long terme.
Cela dit, vous pouvez techniquement faire une mise de fonds moindre, selon le prix. Si le coût de la maison est inférieur à 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 %. S’il est entre 500 000 $ et 999 999 $, elle sera de 5 % du premier demi-million, plus 10 % du deuxième demi-million. S’il s’agit de plus de 1 000 000 $, elle sera de 20 %.
Qu’est-ce que l’amortissement?
C’est la période que vous avez pour rembourser votre prêt hypothécaire en entier. Plus la période d’amortissement est longue, plus les versements sont bas, mais plus les intérêts sont élevés. Une période d’amortissement plus courte entraînera d’importantes économies d’intérêts, mais vous ferez des paiements plus élevés. De plus, vous pourriez vous libérer de votre hypothèque plus tôt.
Étape 4 : Obtenez une préapprobation pour un prêt hypothécaire
Avant même de rencontrer un courtier immobilier, demandez à un spécialiste en prêts hypothécaires de déterminer le montant auquel vous êtes admissible. Il n’y a rien de pire que de trouver la maison de ses rêves et de réaliser qu’elle vaut plus que ce qu’on peut se permettre. Obtenir une préapprobation signifie que vous connaitrez le montant maximal auquel vous pourriez être admissible et aurez une idée du montant de vos versements hypothécaires, ce qui est utile lorsque vous cherchez une propriété. Lorsque vous êtes préapprouvé, certains prêteurs peuvent aussi vous permettre de bloquer un taux d’intérêt sur-le-champ, qui sera valide pendant 60 à 130 jours.
Certains facteurs peuvent avoir une incidence sur le montant préapprouvé :
- Votre mise de fonds
- Le revenu annuel de votre ménage
- Toute dette que vous pourriez avoir, y compris des cartes de crédit, des paiements de voiture et un prêt étudiant
- Les frais liés à une maison, comme les services publics et les impôts fonciers
- Les taux d’intérêt, y compris votre résultat au test de résistance financière
Ne soyez pas surpris par l’évaluation de la propriété faite par le prêteur.
Lorsque vous faites une offre sur une maison, votre prêteur fera sa propre évaluation de la valeur de la propriété. Si ce montant est inférieur à ce que vous payez, il se peut qu’il vous prête un montant fondé sur cette valeur estimative, et ce, même lorsque vous avez été préapprouvé pour plus. Si cela se produit, vous pourriez vouloir voir quelles autres options de prêt hypothécaire s’offrent à vous.
Étape 5 : Trouvez la maison qui vous convient
Nous arrivons à la partie amusante! Vous choisirez votre maison selon vos goûts personnels, mais voici une liste de vérification rapide à parcourir avant de vous laisser amadouer par une piscine d’eau salée ou un sous-sol fini.
Pouvez-vous vraiment vous le permettre?
Bien sûr, vous avez peut-être été approuvé pour un prêt hypothécaire de ce montant, mais risquez-vous de vous retrouver à l’aise sur le plan immobilier, mais pauvre en liquidités? Vous ne voudriez pas que les coûts de votre propriété grugent une si grande partie de votre revenu que vous n’avez pas de marge de manœuvre pour dépenser sur autre chose, ou qu’il soit difficile de joindre les deux bouts chaque mois. Ne cédez pas aux pressions pour aller au-delà de ce que vous pouvez facilement vous permettre.
Est-ce que cela fonctionne vraiment pour vous?
Vous avez peut-être vu une maison que vous pouvez vous permettre, mais elle se trouve à deux heures de votre travail, ou peut-être qu’elle convient à votre style de vie pour l’instant, mais qu’elle ne répondra pas aux besoins de votre famille grandissante dans quelques années. Ou peut-être a-t-elle besoin d’une tonne de rénovations et que vous n’êtes pas certain de pouvoir vous en occuper. La plupart du temps l’achat d’une maison suppose un certain compromis, mais vous êtes la seule personne à pouvoir décider de ce que vous êtes prêt à accepter ou non.
Est-ce un bon investissement?
La raison principale de l’achat d’une maison est pour y vivre, mais votre propriété constituera également l’un de vos plus gros actifs. Bien que vous ne devriez pas acheter une maison en présumant qu’elle prendra de la valeur, il est important de vous assurer de placer votre argent quelque part où il conservera à tout le moins sa valeur. N’essayez pas de prévoir les fluctuations du marché, mais soyez à l’affût des bulles immobilières et des maisons qui semblent surévaluées comparativement à des maisons semblables dans la même région.
Profitez des incitatifs spéciaux pour les acheteurs d’une première maison
Un acheteur d’une première maison est quelqu’un qui n’a pas acheté ou possédé une propriété au cours des cinq dernières années (si vous achetez en couple, une des deux personnes peut avoir acheté ou possédé une propriété pendant cette période). Si c’est votre cas, vous pourriez être admissible à certains incitatifs et rabais uniques.
- Montant pour l’achat d’une habitation
- Régime d’accession à la propriété (RAP)
Étape 6 : Faites une offre
Selon que le marché où vous vous trouvez est en pleine ébullition ou non, vous pourriez devoir passer par ce processus à plusieurs reprises si d’autres font des offres plus élevées que la vôtre – c’est habituellement le cas si d’autres font une offre plus élevée que le prix demandé. Cela peut être stressant et frustrant, mais il est important de rester patient.
Par ailleurs, si vous êtes dans un marché qui n’est pas en ébullition, vous pourriez plutôt être en mesure de négocier le prix du vendeur à la baisse. D’une façon ou d’une autre, faites preuve de patience – et ayez confiance qu’un jour, votre offre sera acceptée à l’égard de la maison parfaite pour vous.
Avant de faire une offre, il est judicieux d’envoyer l’annonce de la maison à votre spécialiste en prêts hypothécaires. Des facteurs comme l’impôt foncier ou les frais de copropriété peuvent avoir une incidence sur le montant qu’un prêteur vous offrira.
Étape 7 : Offre acceptée – explorez vos options de prêt hypothécaire
Félicitations! Lorsqu’il s’agit de choisir votre prêt hypothécaire, le recours à un spécialiste en prêts hypothécaires est essentiel pour comprendre la bonne option pour vous. Voici deux facteurs qui vous aideront à prendre cette décision :
Durée
Vous pouvez choisir la durée de votre engagement à l’égard d’un type particulier de prêt hypothécaire. Cela peut aller de six mois à dix ans et avoir une incidence sur la durée pendant laquelle votre taux d’intérêt est bloqué, ce qui détermine la stabilité de vos paiements chaque mois.
Taux d’intérêt
Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, le prêteur vous prête une somme d’argent en échange de frais. Il s’agit habituellement d’un pourcentage du montant que vous avez emprunté, et ce pourcentage est remboursé mensuellement en plus du paiement pour le solde de votre prêt. Plus votre taux d’intérêt est bas, moins vous paierez pour votre maison en fin de compte. Même lorsque les taux d’intérêt sont très bas au moment de l’achat, ils pourraient ne pas le demeurer. Lorsque vous établissez votre budget pour votre maison, gardez cela à l’esprit et assurez-vous de pouvoir couvrir vos paiements si votre taux d’intérêt augmente de plusieurs points de pourcentage. N’allez pas au-delà de votre limite.
Les prêteurs offrent généralement quatre types de prêts hypothécaires, qui comportent différents types de taux d’intérêt.
- Prêt hypothécaire à taux fixe
- Prêt hypothécaire à taux variable
- Prêt hypothécaire multitaux fermé
- Prêt hypothécaire à taux révisable
Étape 8 : Vos besoins en matière d’assurance vie lorsque vous avez une hypothèque
Si vous achetez une maison ou renouvelez votre prêt hypothécaire, vous devrez tenir compte de vos besoins en matière d’assurance. Vous investissez beaucoup d’argent dans votre maison. Il est donc normal de prendre des mesures dès maintenant en vue de protéger votre investissement.
Si vous achetez une maison et que votre mise de fonds s’élève à moins de 20 %, l’établissement prêteur exige que vous souscriviez une assurance prêt hypothécaire pour se protéger du risque de défaillance.
Il existe deux façons de protéger votre maison : l’assurance vie hypothécaire ou l’assurance vie personnelle.
Étape 9 : C’est l’heure de la clôture de la transaction!
Vous serez bientôt propriétaire, mais vous aurez d’abord besoin d’un avocat, qui s’occupera de tous les aspects juridiques de la clôture, un service qui comprend le total des frais de clôture. Ce dernier peut comprendre des frais comme la TVH ou d’autres taxes, des débours et les honoraires de l’avocat. Assurez-vous d’avoir votre mise de fonds dans un compte duquel vous pourrez l’envoyer facilement à votre avocat. Vous pourriez devoir retirer des fonds de vos placements bien à l’avance.
Il pourrait aussi y avoir d’autres sommes à payer dès le départ, y compris les frais d’évaluation et d’inspection de la propriété, les droits de mutation immobilière, l’assurance de la propriété et des déménageurs professionnels.
Ne vous laissez pas prendre au dépourvu, d’autant plus que cela peut représenter des milliers de dollars.