Tout le monde rêve de s’établir et de devenir propriétaire d’une maison. Acheter une maison, c’est excitant, mais aussi un peu stressant – surtout quand on essaie de mettre la main sur la maison idéale dans un marché concurrentiel. C’est un rêve qui peut quand même devenir réalité.
Ce guide vous orientera à chaque étape du processus. Avec un peu de patience et de planification, vous vous installerez dans le confort douillet de votre nouvelle maison plus vite que vous ne le croyez.
Étape 1 : Déterminez si l’achat d’une maison vous convient
Vous avez bien lu : l’achat d’une maison n’est pas pour tout le monde. Avant de vous engager dans cette voie, prenez un moment pour vous demander si vous voulez vraiment acheter une maison ou si vous ressentez plutôt une pression sociale. Il pourrait aussi être utile de comparer les avantages et les inconvénients de l’achat d’une propriété à ceux d’une location.
Voici quelques exemples :
- Avantage : Posséder une maison apporte une stabilité, notamment parce qu’il n’y a personne qui mettra fin à votre bail abruptement.
- Inconvénient : Vous n’aurez pas la souplesse d’un locataire, qui peut simplement déménager avec un court préav
- Avantage : Vous accumulerez une valeur nette dans votre maison chaque mois plutôt que de payer un propriétaire.
- Inconvénient : Vous devrez faire des réparations à votre maison. Quand vous louez, c’est le propriétaire qui s’en occupe.
Étape 2 : Assurez-vous d’être prêt à acheter
Vous êtes peut-être certain de vouloir acheter une maison, mais est-ce le bon moment de le faire? Devenir propriétaire, c’est prendre un engagement envers le quartier où vous habiterez et, s’il y a lieu, votre partenaire d’achat. Vous devez vous assurer que votre situation financière vous permet de payer votre hypothèque et vos autres factures. Personne ne peut lire l’avenir, mais votre moi futur pourrait vous remercier de vous poser ces questions maintenant.
Posez-vous les questions suivantes :
Ai-je un emploi stable?
Si vous n’êtes pas certain d’avoir encore un emploi dans quelques mois – ou avez un emploi où votre revenu fluctue énormément –, ce n’est peut-être pas le bon moment de contracter un prêt hypothécaire.
Est-ce que toutes mes économies vont y passer?
Si vous mettez toutes vos économies dans votre mise de fonds, vous pourriez vous retrouver dans une situation difficile en cas de dépense importante ou de perte d’emploi. Assurez-vous de conserver un fonds d’urgence distinct (correspondant à 3 à 6 mois de frais de subsistance) après l’achat de votre maison. Si vous ne pouvez pas le faire, il vaudrait peut-être la peine d’épargner encore un peu.
Y a-t-il d’autres changements importants à l’horizon?
Idéalement, on n’achète pas une maison pour plier bagage 6 mois plus tard. Si vous pensez devoir changer de ville ou de province bientôt, ce n’est peut-être pas le bon moment de devenir propriétaire. Pensez aussi à d’autres changements importants qui pourraient avoir une incidence sur vos finances et sur vos besoins en matière d’accession à une propriété, comme avoir des enfants.
Ce déménagement entraînera-t-il d’autres dépenses?
Assurez-vous de prendre le temps d’établir un budget mensuel pour cette nouvelle étape de votre vie. Commencez par votre paiement hypothécaire, mais n’oubliez pas des choses comme :
- Les impôts fonciers
- Les frais de copropriété
- L’entretien
- Les frais cachés, comme le coût d’un trajet plus long ou de la voiture dont vous pourriez avoir besoin si vous déménagez en banlieue
Tous les Canadiens doivent réussir un « test de résistance financière » avant de pouvoir obtenir un prêt hypothécaire. Cela signifie que votre banque vérifiera si vous pouvez toujours effectuer vos paiements si le taux d’intérêt augmente par rapport à votre taux d’emprunt actuel.
Quelle sera l’incidence d’une hausse des taux d’intérêt sur votre budget?
Que les taux d’intérêt au Canada soient à la hausse ou à la baisse au moment où vous achetez, vous devez être prêt à rajuster votre budget pour rester sur la bonne voie.
Des taux d’intérêt plus élevés rendent les prêts personnels et hypothécaires plus coûteux. Si vous vivez dans une ville comme Vancouver ou Toronto, où les maisons sont très chères, cela peut représenter des centaines de dollars de plus sur vos versements réguliers.
Si les taux sont en baisse et que la tendance devrait se maintenir, un refinancement à un taux variable pourrait être une bonne option. Si une hausse des taux est prévue et que vous avez l’occasion de refinancer votre prêt, vous devriez envisager de passer à un taux fixe. Les deux options comportent des avantages et des inconvénients.
Si c’est votre première maison, il sera plus facile pour vous d’obtenir un prêt hypothécaire lorsque les taux sont bas. N’oubliez pas que tous les Canadiens doivent réussir un test de résistance financière pour être admissibles à un prêt hypothécaire. Votre banque vérifiera alors si vous pourrez toujours effectuer vos paiements en cas de hausse des taux d’intérêt.
Étape 3 : Préparez votre mise de fonds
Votre capacité à faire la mise de fonds requise est un autre facteur important à prendre en compte pour déterminer si vous pouvez acheter une première maison.
Qu’est-ce qu’une mise de fonds?
Il s’agit du paiement initial que vous faites, qui sera versé à votre avocat spécialisé en droit immobilier. Il est déduit de votre prêt hypothécaire total, qui couvre le reste du coût de la maison, appelé le capital.
Si vous voulez éviter d’obtenir une assurance prêt hypothécaire – une protection offerte par le gouvernement moyennant des frais –, vous aurez besoin d’au moins 20 % du prix d’achat comme mise de fonds. Par exemple, si vous achetez une maison de 500 000 $, vous aurez besoin d’au moins 100 000 $. N’oubliez pas que plus vous pouvez avancer d’argent au départ, moins votre prêt hypothécaire sera élevé et moins vous paierez d’intérêts à long terme.
Cela dit, vous pouvez techniquement faire une mise de fonds inférieure, selon le prix de la maison.
Si le coût de la maison est inférieur à 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 %.
S’il est entre 500 000 $ et 999 999 $, la mise de fonds doit atteindre 5 % du premier demi-million plus 10 % du deuxième demi-million.
S’il est de plus de 1 000 000 $, vous avez besoin d’une mise de fonds de 20 %.
Pour accumuler un tel montant, vous pouvez ouvrir un compte d’épargne libre d’impôt (CELI), question de conserver le plus de capital et d’intérêt possible.
Qu’est-ce que l’amortissement?
C’est la période dont vous disposez pour rembourser votre prêt hypothécaire en entier. Plus la période d’amortissement est longue, plus les versements sont bas. Vous paierez toutefois plus d’intérêts. Une période d’amortissement plus courte entraînera d’importantes économies d’intérêts, mais vos versements seront plus élevés. De plus, vous finirez de rembourser votre prêt hypothécaire plus vite.
Étape 4 : Obtenez une préapprobation pour un prêt hypothécaire
Avant même de rencontrer un courtier immobilier, demandez à un spécialiste en prêts hypothécaires de déterminer le montant auquel vous êtes admissible. Il n’y a rien de pire que de trouver la maison de ses rêves et ne pas pouvoir se l’offrir. Obtenir une préapprobation permet de connaître le montant maximal auquel vous êtes admissible. Cela vous donne aussi une idée du montant de vos versements hypothécaires, ce qui est plutôt utile lorsque vous partez à la recherche d’une propriété. Lorsqu’ils vous offrent une préapprobation, certains prêteurs peuvent aussi vous garantir un taux d’intérêt pendant 60 à 130 jours.
Certains facteurs peuvent avoir une incidence sur le montant préapprouvé :
- Votre mise de fonds
- Le revenu annuel de votre ménage
- Toute dette que vous pourriez avoir (cartes de crédit, paiements de voiture, prêt étudiant, etc..
- Les frais liés à une maison (services publics, impôts fonciers, etc.)
- Les taux d’intérêt, y compris votre résultat au test de résistance financière
Ne soyez pas surpris par l’évaluation de la propriété faite par le prêteur.
Lorsque vous faites une offre sur une maison, votre prêteur fera sa propre évaluation de la valeur de la propriété. Si ce montant est inférieur à ce que vous payez, il se peut qu’il vous prête un montant fondé sur cette valeur estimative, et ce, même lsi le montant préapprouvé était supérieur. Si c’est le cas, vous pourriez vouloir évaluer les autres options hypothécaires qui s’offrent à vous.
Étape 5 : Trouvez la maison qui vous convient
Nous arrivons à la partie amusante! Vous choisirez votre maison selon vos goûts personnels. Voici tout de même une liste de vérification que vous devriez parcourir avant de vous laisser tenter par une piscine d’eau salée ou un sous-sol fini.
Pouvez-vous vraiment vous le permettre?
Bien sûr, vous avez obtenu une préapprobation pour ce montant, mais ne risquez-vous pas de devenir un « propriétaire pauvre »? C’est ce qui arrive quand les coûts associés à votre maison sont si élevés qu’ils vous empêchent d’acheter autre chose ou de joindre les deux bouts chaque mois. Ne cédez pas à la pression d’opter pour une propriété que vous n’avez pas les moyens d’acheter.
Est-ce que c’est vraiment la maison idéale pour vous?
Vous avez peut-être visité une maison que vous pouvez vous permettre d’acheter, mais qui se trouve à deux heures de votre travail, ou bien une propriété qui convient à votre style de vie actuel, mais qui ne répondra pas aux besoins de votre famille grandissante dans quelques années. La maison qui vous intéresse a-t-elle besoin d’importantes rénovations dont vous ne pourrez peut-être pas vous occuper vous-même? Quand on achète une maison, il faut souvent faire des concessions. Cela dit, c’est vous qui déterminez ce qui est acceptable ou non.
Est-ce que c’est un bon investissement?
Vous achetez une maison principalement pour y vivre, mais ce sera tout de même l’un de vos plus gros actifs. Acheter une maison en misant sur une hausse de sa valeur n’est certainement pas conseillé, mais il est tout de même important de vous assurer que votre investissement ne se dépréciera pas. N’essayez pas de prévoir les fluctuations du marché, mais soyez à l’affût des bulles immobilières. Faites aussi attention aux maisons qui sont surévaluées comparativement aux propriétés semblables dans la même région.
Profitez des programmes incitatifs offerts aux acheteurs d’une première maison.
Pour être considéré comme un acheteur d’une première maison, vous ne devez pas avoir acheté ou possédé une propriété au cours des 5 dernières années. (Si vous achetez en couple, une des deux personnes peut avoir acheté ou possédé une propriété pendant cette période.) Si c’est votre cas, vous pourriez être admissible à certains incitatifs et rabais uniques.
- Montant pour l’achat d’une habitation
- Régime d’accession à la propriété (RAP)
Étape 6 : Faites une offre
Selon la vigueur du marché dans votre région, vous pourriez devoir répéter ce processus plusieurs fois, car des offres supérieures sont présentées au vendeur, souvent au-delà du prix demandé. C’est stressant et frustrant, mais il est important de rester patient.
À l’inverse, si le marché n’est pas compétitif, vous pourrez peut-être à négocier le prix de la propriété à la baisse. Quelle que soit la situation, armez-vous de patience, car tôt ou tard, vous trouverez la propriété qui vous convient parfaitement et votre offre sera acceptée.
Il est recommandé d’envoyer la fiche de la propriété à votre spécialiste en prêts hypothécaires avant de déposer une offre. Certains facteurs, comme l’impôt foncier ou les frais de copropriété, peuvent avoir une incidence sur le montant qu’un prêteur vous accordera.
Étape 7 : Offre acceptée – explorez vos options hypothécaires
Félicitations! Lorsqu’il s’agit de choisir votre prêt hypothécaire, le recours à un spécialiste en prêts hypothécaires est essentiel pour comprendre la bonne option pour vous. Voici deux facteurs qui vous aideront à prendre cette décision :
Durée
Vous pouvez choisir la durée de votre engagement à l’égard d’un type particulier de prêt hypothécaire. Cela peut aller de six mois à dix ans et avoir une incidence sur la durée pendant laquelle votre taux d’intérêt est bloqué, ce qui détermine la stabilité de vos paiements chaque mois.
Taux d’intérêt
Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire, le prêteur vous accorde une somme d’argent moyennant des frais. Ceux-ci correspondent à un pourcentage du montant que vous avez emprunté, versé mensuellement en plus du remboursement du solde de votre prêt. Plus votre taux d’intérêt est bas, plus vous économiserez sur le coût total de votre maison.
Les taux d’intérêt peuvent être bas au moment de l’achat, mais ils sont susceptibles de changer. Tenez-en compte lorsque vous établissez votre budget pour l’achat d’une maison. Assurez-vous de pouvoir continuer d’effectuer vos remboursements si votre taux d’intérêt augmente de plusieurs points de pourcentage. N’allez pas au-delà de votre limite.
Les prêteurs offrent généralement quatre types de prêts hypothécaires, qui comportent différents taux d’intérêt.
- Prêt hypothécaire à taux fixe
- Prêt hypothécaire à taux variable
- Prêt hypothécaire multitaux fermé
- Prêt hypothécaire à taux révisable
Étape 8 : Évaluez vos besoins en matière d’assurance vie
Si vous achetez une maison ou renouvelez votre prêt hypothécaire, profitez-en pour évaluer vos besoins en matière d’assurance. Vous investissez beaucoup d’argent dans votre maison. Il est donc normal de prendre des mesures pour protéger votre investissement.
Si vous achetez une maison et que votre mise de fonds s’élève à moins de 20 %, le prêteur vous demandera de souscrire une assurance prêt hypothécaire pour se protéger contre les défauts de paiement.
Il existe deux façons de protéger votre maison : l’assurance vie hypothécaire ou l’assurance vie personnelle.
Nous offrons une protection flexible et abordable qui évolue en fonction de vos besoins. Obtenez une estimation de taux en quelques minutes seulement à l’aide de notre outil en ligne.
Étape 9 : C’est le moment de conclure la transaction!
Vous touchez presque au but, mais avant de devenir propriétaire, vous devrez faire appel à un avocat pour gérer tous les aspects juridiques de la transaction. Il vous indiquera notamment le total des frais de clôture que vous devrez payer, comme la TVH ou d’autres taxes, les débours et ses honoraires. Assurez-vous d’avoir votre mise de fonds dans un compte auquel vous pouvez accéder facilement et rapidement, car vous devrez la transférer à votre avocat. Si vous devez retirer des fonds de vos placements pour constituer votre mise de fonds, faites-le à l’avance.
D’autres sommes pourraient devoir payer dès le départ, comme les frais d’évaluation et d’inspection de la propriété, les droits de mutation immobilière, l’assurance de la propriété et les frais de déménagement.
Ne vous laissez pas prendre au dépourvu, car ces frais peuvent facilement atteindre des milliers de dollars.