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Idées et conseils

Programmes et mesures avantageuses pour les acheteurs d’une première maison

Sept 2021 – Temps de lecture : 15 min

Faits saillants

  • Il existe trois programmes nationaux d’achat d’habitation pour aider les Canadiens à accéder à la propriété

  • D’autres programmes et mesures incitatives sont également offerts et varient d’une province à l’autre

  • En tirant le meilleur parti des subventions, mesures incitatives et remises auxquelles vous êtes admissible, vous réaliserez le rêve d’acheter votre première maison

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Lorsqu’il s’agit de profiter des programmes conçus pour aider les acheteurs d’une première habitation, même un petit coup de pouce peut être très utile, surtout si vous cherchez à acheter dans certaines des villes les plus chères du Canada.

En juin 2021, le prix moyen d'une propriétéOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre  (en anglais seulement) au Canada était de 688 000 $, et ce chiffre est souvent beaucoup plus élevé dans les marchés en effervescence comme Toronto et Vancouver. Il est donc d’autant plus important pour les premiers acheteurs de profiter des crédits d’impôt, des subventions pour l’achat d’une première habitation, des remises et des mesures incitatives qui peuvent faire diminuer le coût d’achat d’une propriété. 

Si vous envisagez d’acheter votre première maison, la bonne nouvelle est qu’il existe plusieurs programmes qui peuvent vous aider à réaliser votre rêve d’accéder à la propriété.

Programmes fédéraux

Le gouvernement du Canada offre trois programmes pour les acheteurs d’une première maison : l’Incitatif à l’achat d’une première propriétéS’ouvre dans une nouvelle fenêtre, le Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitationS’ouvre dans une nouvelle fenêtre et le régime d'accession à la propriété (RAP).

Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP)

Lancé à l’automne 2019, ce programmeOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre vous procure un montant correspondant à 5 ou 10 % du prix d’achat de la propriété que vous pouvez ajouter à votre mise de fonds . Une mise de fonds plus élevée réduit vos paiements hypothécaires mensuels, ce qui rend l’achat d’une propriété plus abordable.

L’IAPP est ce qu’on appelle un prêt hypothécaire avec participation, ce qui signifie que le gouvernement a un investissement partagé dans votre maison. Autrement dit, il participe à l’appréciation et à la dépréciation de sa valeur . Vous devrez rembourser l’IAPP au complet lorsque vous vendrez la propriété, ou au plus tard 25 ans après l’achat.

  • Vous pourriez être admissible à l’IAPP si votre revenu annuel ne dépasse pas 120 000 $ (150 000 $ pour une habitation située à Toronto, à Vancouver ou à Victoria) et si vous correspondez à la définition du gouvernement d’un « acheteur d’une première propriété ». Votre admissibilité dépendra également du type d’habitation que vous envisagez d’acheter, du montant de votre hypothèque, de votre statut de résidence au Canada ainsi que d’autre critères.

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)

Le CIAPH permet aux acheteurs d’une première habitation de demander un crédit de 5 000 $ dans leur déclaration de revenus, crédit qui se traduira par une réduction d’impôt de 750 $Ouvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre . Cette somme peut être utilisée, par exemple, pour couvrir les frais juridiques, le prix des déménageurs ou les frais de clôture.

Vous pourriez être admissible si vous n'avez pas vécu dans une autre habitation dont vous étiez propriétaire pendant les quatre années précédant l'achat et si vous et votre conjoint avez acheté une habitation qui satisfait aux critères du gouvernement.

Régime d’accession à la propriété (RAP)

Les acheteurs d'une première habitation peuvent également être admissibles au RAP, un programme gouvernementalOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre qui vous permet de retirer de l'argent de votre REER pour acheter ou construire une maison . Cette habitation peut être pour vous-même ou une personne handicapée qui vous est liée, et vous devez satisfaire aux critères du gouvernement.

Si vous êtes admissible, vous pouvez emprunter jusqu’à 35 000 $ sans intérêts de votre REER. Il s’agit d’un montant par personne; par conséquent, si vous achetez une maison avec votre conjoint, vous pourriez utiliser 70 000 $ comme couple pour la financer. Contrairement aux autres retraits anticipés de votre REER, la somme retirée dans le cadre du RAP n'est pas considérée comme un revenu imposable si vous la réinvestissez dans les 15 ans . Toute somme non remboursée sera considérée comme un revenu imposable pour cette année-là.

Programmes provinciaux

Tout comme le gouvernement du Canada, de nombreuses provinces proposent également des programmes pour aider les nouveaux acheteurs. Par exemple, la SaskatchewanOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre offre un crédit d'impôt non remboursable pouvant atteindre 1 050 $ pour l'achat d'une première habitation , tandis que le QuébecOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre offre un crédit d’impôt pouvant atteindre 750 $ à l’égard des habitations admissibles . Il existe également quelques autres options qui varient selon les provinces pour aider les premiers acheteurs.

Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves

Si vous avez achetez une maison neuve ou une maison existante ayant fait l'objet de rénovations majeures , vous pourriez demander le Remboursement de la TPS/TVH - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre pour habitations neuves.

Cela peut s’appliquer si vous achetez une maison directement auprès du constructeur ou si vous construisez votre propre maison, par exemple. Bien que les modalités changent d'une province à l'autre, vous pourriez avoir droit au remboursement de la taxe provinciale (TVH) ou de la taxe fédérale (TPS) que vous avez payée sur le prix d'achat.

Il est intéressant de noter que ce remboursement est accordé à tous les acheteurs, et pas seulement à ceux qui acquièrent une première habitation. Cependant, si votre première propriété appartient à une catégorie admissible, vous pouvez combiner ce remboursement à d’autres programmes conçus exclusivement pour les nouveaux acheteurs afin de réaliser encore plus d’économies.

Remboursement des droits de mutation

Dans la plupart des provinces et des villes, vous devez payer des droits de mutationOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre lorsque vous achetez une propriété.

Le montant que vous payez correspond à un pourcentage qui est établi en fonction du prix de votre maison , ce qui peut représenter plusieurs milliers de dollars en frais de clôture. Il s’agit d’un paiement forfaitaire unique qui ne peut pas être pris en compte dans votre prêt hypothécaire; il est donc important de considérer l’incidence des droits de mutation sur le coût final de votre propriété.

Cependant, vous pourriez récupérer une partie ou la totalité de cet argent, car la plupart des provinces offrent un remboursement partiel ou total aux premiers acheteurs en compensation de ces frais.

Programmes municipaux

Il est possible que votre municipalité offre d’autres programmes d’aide que ceux offerts par le gouvernement fédéral et les gouvernements provinciaux, ce qui peut être particulièrement utile pour acheter sur des marchés où les prix de l’immobilier sont plus élevés que la moyenne nationale. Par exemple, à Toronto, les acheteurs peuvent bénéficier d'un remboursement supplémentaire de 4 475 $ sur les droits de mutationOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre  (en anglais seulement).

Renseignez-vous aussi sur les programmes qui visent à rendre l’accès à la propriété abordable; bien qu’ils ne s’adressent pas nécessairement aux premiers acheteurs, ils peuvent aider des ménages à faible revenu ou, dans certains cas, des personnes qui souhaitent acquérir une maison dont le prix d’achat ne dépasse pas un certain montant. En Ontario, des municipalités comme Waterloo, Windsor, Simcoe et bien d'autres proposent des programmes précis.

Autres facteurs à considérer pour un premier achat

En plus de savoir à quelles mesures incitatives ou remises vous pourriez avoir droit, il est bon d’avoir une idée plus générale de ce que vous pouvez vous permettre de payer, y compris les frais de clôture supplémentaires comme les droits de mutation.

  • Calculez votre mise de fonds

    Pour commencer, vous devrez déterminer la somme que vous pouvez appliquer initialement au coût de la maison, ce que l’on appelle la mise de fondsOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre . Cette somme doit représenter au moins 5 % du prix de la propriété, mais elle peut aller jusqu'à 20 % pour les habitations plus chères . Si vous achetez une première habitation, vous ne pourrez pas vous servir de l’argent provenant de la vente d’une maison précédente; vous puiserez donc probablement votre mise de fonds à même vos propres économies. 

  • Obtenez une préapprobation

    C’est également une bonne idée d’obtenir une préapprobation hypothécaire avant de commencer à chercher une maison. Depuis 2018, tous les acheteurs doivent se soumettre à une simulation de crise hypothécaire (test de résistance) pour prouver à leur prêteur qu’ils pourront toujours effectuer leurs paiements mensuels, même si les taux d'intérêt augmentent . Selon les règles établies en juin 2021, vos paiements mensuels seront soumis à une simulation au taux d’emprunt réel ainsi qu’au taux majoré pour les simulations de crise de 5,25 %. Vous pouvez effectuer votre propre test de résistance à l’aide d’une calculatrice en ligne ou en calculant le montant de vos paiements mensuels à un taux d’intérêt de 5,25 % afin de vous assurer de respecter votre budget.

  • Attendez-vous aux imprévus

    Enfin, attendez-vous à l'inattendu lorsqu'il s'agit de chercher une maison, en particulier sur les marchés les plus recherchés, où vous risquez de devoir vous livrer à une surenchère pour tenter d'obtenir la maison de vos rêves. Pour vous aider au moment de présenter une offre, vous avez tout intérêt à travailler avec un courtier immobilier expérimenté, à faire de nombreuses recherches et à vous armer de patience.

Les renseignements fournis dans le présent document reposent sur les lois, les règles et les règlements actuellement applicables aux résidents du Canada. À notre connaissance, ces renseignements sont exacts à la date de leur publication. Les règles et les interprétations peuvent changer, ce qui peut compromettre l’exactitude de l’information. Les renseignements fournis sont de nature générale et ne devraient pas remplacer les conseils qu’il convient d’obtenir lorsqu’une situation particulière survient. Pour des questions particulières, vous devriez consulter un juriste, un comptable, un fiscaliste ou tout autre conseiller professionnel approprié.