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Idées et conseils

Quel type de prêt hypothécaire puis-je m’offrir?

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Tout ce que vous devez savoir avant de choisir un prêt hypothécaire

Chaque propriétaire rêve au jour où il pourra détruire ses documents hypothécaires après avoir effectué son dernier versement. 

Grâce à une planification sensée et à des décisions éclairées, ce jour peut arriver plus rapidement que vous le pensez.

Vous devriez toutefois réfléchir au montant que vous pouvez payer avant de vous lancer dans le marché de l’immobilier. Il existe de nombreux outils en ligne pour vous aider avec cette étape.

Les prêteurs veulent s’assurer que vos dépenses mensuelles totales (y compris les versements hypothécaires, les taxes et les frais de services publics) ne dépassent pas le tiers du revenu brut de votre ménage et que votre dette totale (y compris les prêts auto) ne dépasse pas 40 pour cent du revenu brut de votre ménage.

Tous les prêteurs disposent de logiciels permettant de calculer le montant maximal du prêt à octroyer et la valeur maximale de la maison que vous pouvez acheter.

L’importance de la mise de fonds

Une mise de fonds considérable constitue un excellent moyen de réduire le montant du prêt hypothécaire. Les gens qui n’ont pas accumulé beaucoup d’épargne et qui ne veulent pas attendre en vue de verser une plus grande mise de fonds peuvent contracter un prêt hypothécaire à proportion élevée. Au Canada, les emprunteurs qui versent une mise de fonds de moins de 20 pour cent doivent souscrire une assurance prêt hypothécaire, qui protège le créancier en cas de défaut de paiement. Le coût de cette assurance peut s’élever jusqu’à 3,35 pour cent de la valeur du prêt hypothécaire et est généralement ajouté au capital emprunté.

Options à prendre en considération au moment de choisir un prêt hypothécaire

Il est important de prendre les options suivantes en considération au moment de choisir un prêt hypothécaire :

  • Taux d’intérêt fixe ou variable
  • Période d’amortissement
  • Durée
  • Remboursable par anticipation ou fermé

Le débat opposant le taux fixe et le taux variable ne date pas d’hier. Il y a quelques années, Moshe Milevsky, un professeur à l’Université York, a rédigé un rapport suggérant aux futurs propriétaires de souscrire un prêt hypothécaire à taux variable.1 Étant donné que les taux variables peuvent augmenter à tout moment, de nombreux emprunteurs choisissent un prêt hypothécaire à taux fixe, qui offre une stabilité accrue.

Aujourd’hui, l’avantage conféré par les taux variables n’est plus aussi net. Même si ces taux demeurent plus faibles que les taux fixes, la différence entre les deux est devenue minime, au point où les économies potentielles ne justifient peut-être pas le risque d’une augmentation des taux variables.

Risques très peu variables

Dans le cas d’une faible augmentation du taux variable, le montant du versement peut demeurer inchangé. La seule différence serait une augmentation de la portion du versement affectée à l’intérêt. Si les taux augmentent de façon considérable, par exemple de 1,5 point de pourcentage, le créancier pourrait choisir de faire augmenter le montant des versements.

Avant d’opter pour un taux variable, demandez au prêteur de vous expliquer tous les scénarios possibles. Plus précisément, renseignez-vous sur les fluctuations du taux d’intérêt qui entraîneraient une augmentation des versements. Vous pourriez ajouter une option permettant de passer à un taux fixe en tout temps, mais n’oubliez pas qu’à ce moment, les taux à plus long terme peuvent également avoir changé.

Heureusement, vous pouvez utiliser un calculateur hypothécaireOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre    - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre  afin de déterminer l’économie offerte par un taux variable par rapport à un taux fixe. Vous pourriez ensuite déterminer que l’avantage n’est pas assez important par rapport à la certitude offerte par un prêt hypothécaire à taux fixe.

La durée

La durée d’un prêt hypothécaire peut s’étendre sur une période de six mois à dix ans. Généralement, plus la durée augmente, plus le taux d’intérêt est élevé.

Les avantages d’un prêt hypothécaire remboursable par anticipation

Les prêts hypothécaires à taux fixe sont généralement fermés. Ils permettent un remboursement anticipé d’une somme forfaitaire allant jusqu’à 20 pour cent du montant original du prêt, selon le prêteur. Il s’agit d’un élément très important à confirmer avant la signature. Vous pourriez également augmenter le montant de vos versements réguliers, jusqu’au double du montant prévu – une option pouvant convenir aux gens dont le revenu augmente.

Le remboursement d’un prêt hypothécaire d’un seul coup ou la rupture d’un contrat hypothécaire en vue d’obtenir un taux plus avantageux entraîne souvent des pénalités pécuniaires. Certains prêteurs offrent des prêts hypothécaires remboursables par anticipation, qui permettent aux emprunteurs de rembourser leur prêt à tout moment, en totalité ou en partie. L’envers de la médaille est que le taux d’intérêt pourrait être considérablement plus élevé.

S’il y a des chances que vous receviez une somme importante ou que vous vendiez votre maison avant l’échéance, un prêt hypothécaire remboursable par anticipation pourrait représenter un meilleur choix. Si vous prévoyez déménager avant l’échéance, un prêt hypothécaire transférable (c.-à-d. pouvant être transféré à la prochaine maison) représente également une option intéressante.

Que devriez-vous choisir : Une période d’amortissement plus longue ou plus courte?

De toutes les variables applicables, une période d’amortissement plus courte offre le chemin le plus rapide vers une vie sans prêt hypothécaire. En vertu de la loi, les Canadiens peuvent négocier un prêt hypothécaire sur une période de 25 ans. Les longues périodes d’amortissement sont particulièrement populaires auprès des premiers acheteurs, étant donné qu’elles permettent de diminuer le montant des versements hypothécaires. Ces versements moins élevés comportent toutefois un désavantage, soit un coût d’intérêt plus élevé.

Toute personne prévoyant contracter un prêt hypothécaire devrait se familiariser avec un calculateur hypothécaireOuvre un nouveau site dans une nouvelle fenêtre    - S’ouvre dans une nouvelle fenêtre . Entrez des périodes d’amortissement plus courtes, puis comparez les augmentations des versements et les diminutions de l’intérêt. La période idéale se situe souvent aux alentours de 20 ans, alors que l’augmentation des versements n’est pas trop importante et que l’économie d’intérêt peut être considérable.

Des versements plus fréquents peuvent vous aider à rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement

Selon le prêteur, vous pouvez choisir des versements hebdomadaires, à la quinzaine ou mensuels. Plus vous effectuez des versements fréquemment, moins vous paierez d’intérêt sur la durée de votre prêt hypothécaire (selon un taux d’intérêt constant).

Vous pouvez également effectuer des versements « accélérés » pour diminuer la période d’amortissement totale. Tandis qu’un versement effectué quelques jours à l’avance influe peu sur le montant d’intérêt économisé, les versements accélérés augmentent les versements totaux sur une année, ce qui vous permet de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement.

Par souci de simplicité, calculez la somme de vos versements annuels totaux majorés, puis divisez ce montant par 12 pour obtenir le versement mensuel équivalent.

1 Moshe A. Milevsky, <<Mortgage Financing: Floating Your Way to Prosperity,>> The Individual Finance and Insurance Decisions Centre, mars 2001

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